LTV 0% 수도권 부동산 시장의 기대 심리를 꺾기 위한 정부의 승부수 [6.27 대책 01]

집값을 잡는 명분

이번 정책 발표의 명분은 가계부채의 재확산이었습니다.
정부 관료들은 최근의 금리 인하 기대감과
일부 수도권 지역의 토지거래허가제 한시적 해제 등이 복합적으로 작용하며 주택 거래가 늘었다고 분석했습니다.

이것이 주택담보대출의 급증으로 이어졌다는 것입니다.
실제 금융권의 가계대출은 2025년 들어 4월에 5.3조 원,
5월에는 6.0조 원이 늘어났습니다.

정부와 관료들은 이 수치를 근거로, 수도권 부동산 과열을 막기 위해 돈줄을 조여야 한다는 논리를 내세웠고 이는 이번 고강도 규제를 단행하는 중요한 명분이 되었습니다.

규제의 변천사: 1주택자 우대에서 새로운 전환으로

이번 대책을 이해하기 위해선 직전까지의 규제 상황을 간략히 알 필요가 있습니다.
과거 문재인 정부 시절에는 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대한 대출을
전면 금지하는 강력한 봉쇄 정책을 사용했습니다.

하지만 이 조치는 부동산 시장 경착륙 우려로
윤석열 전 정부 시기인 2022년 12월 1일에 해제되었습니다.
당시 정부는 다주택자에 대한 규제는 유지하되
무주택자와 1주택자에 대해서는 LTV 50%를 적용했습니다.

이를 통해 15억 원 초과 아파트라도 대출을 받을 수 있도록 하는
이른바 1주택자 우대 정책으로 시장에 숨통을 틔워주었습니다.

바로 이 국면에서 가계부채가 다시 급증하자, 이재명 정부는 과거의 전면 금지로 회귀하거나 기존의 1주택자 우대 정책을 유지하는 대신 6억 원 한도라는 완전히 새로운 방식의 통제 카드를 꺼내 든 것입니다.

2. 6.27 대책의 탄생과 그 막후: 관료의 독자노선인가, 대통령실의 거리두기인가?

금융위 주도의 충격 요법

이번 대책은 6월 27일 오전, 권대영 금융위원회 사무처장 주재로 열린
긴급 가계부채 점검 회의를 통해 발표되었습니다.
회의에는 기획재정부, 국토교통부 등 주요 경제 부처와 한국은행, 금융감독원, 시중은행, 각종 금융협회까지 총출동했습니다.

이번 대책의 가장 큰 특징은 전례 없는 종합 패키지 방식입니다.
과거 정부들은 보통 LTV 강화, 규제지역 추가 지정 등
단편적인 카드를 순차적으로 꺼내 들었습니다.

이는 시장에 이번엔 이 정도 규제가 나오겠지 하는 예측 가능성을 부여했고
규제 발표 전 막차 수요가 몰리는 부작용을 낳았습니다.

이번 6.27 대책은 주택 구입을 위한 자금 조달의 거의 모든 경로인
주담대, 신용대출, 갭투자를 한 번에 차단하는 방식을 택했습니다.
이는 과거의 정책 실패에서 얻은 학습효과에 기인합니다.

단계적 규제가 시장에 우회로를 찾을 시간을 주고 내성만 키웠던
마치 두더지 잡기 게임과 같았던 실패를 반복하지 않겠다는 것입니다.

즉, 시장 참여자들이 과거의 경험을 바탕으로 우회로를 찾으려는 시도 자체를 무력화하고 “다음엔 어떤 규제가 나올까”라는 예측조차 무의미하게 만들어 시장의 기대 심리를 근본적으로 꺾으려는 의도로 해석할 수 있습니다.

또한 새 정부 출범 초기에 정책적 동력이 가장 강할 때
시장에 가장 강력하고 명확한 신호를 보내 정책의 신뢰도를 확보하고
향후 몇 년간의 부동산 정책 방향성을 확실히 못 박겠다는 전략적 판단이 깔려 있습니다.

대통령실의 이례적인 선 긋기와 두 가지 해석

그런데 이처럼 중대한 정책 발표 직후, 대통령실은 이례적인 반응을 보였습니다.
27일 오후, 강유정 대통령실 대변인은 브리핑에서
“금융위원회에서 나온 대책으로 아는데 대통령실 대책이 아니다”라며 명확히 선을 그었습니다.

그는 “부동산 대책에 대해 아무런 입장이나 정책을 내놓은 적 없다”고 밝히며
이재명 대통령에게 사전에 보고가 있었냐는 질문에도
“제가 알기로 다른 보고가 특별히 없었다”고 답했습니다.

이러한 상황에 대해, 이번 대책을 주도한 금융위 권대영 사무처장을 비롯한 주요 경제 부처 관료들이
대부분 윤석열 전 정부 시절 임명된 인사들이라는 점을 고려하면
두 가지 상반된 해석이 가능합니다.

해석 ① 심각한 문제로서의 소통 부재

이 해석은 대통령실의 발표를 문자 그대로 받아들이는 것입니다.
즉, 이전 정부에서 임명된 경제 관료들이 새 정부의 수반인 대통령실과
긴밀한 교감 없이 이처럼 민감한 부동산 정책을 단독으로 추진했다는 의미입니다.

만약 이것이 사실이라면, 이는 국정 운영 시스템에 심각한 난맥상이 있음을 시사하는 위험 신호입니다.
국가 경제의 명운을 좌우할 수 있는 부동산 정책은
여러 부처의 유기적인 협력과 대통령의 최종 재가 없이는 힘을 받기 어렵습니다.

만약 대통령의 의중과 다른 정책이 관료 조직에 의해 발표된다면
이는 정책의 일관성과 지속 가능성에 대한 시장의 신뢰를 크게 훼손시킬 수 있으며
부처 간 엇박자로 인해 더 큰 시장 혼란을 야기할 수 있다는 점에서 매우 심각한 문제입니다.

해석 ② 고도의 정치적 판단으로서의 전략적 거리두기

하지만 대다수 전문가는 대통령이 이처럼 중요한 사안을 몰랐을 가능성은 낮다고 봅니다.
오히려 대통령실이 과거 문재인 정부의 부동산 정책 실패 트라우마를 의식해
의도적으로 전략적 거리두기에 나선 것이라는 분석이 더 설득력을 얻습니다.

즉, 일단 시장에 미치는 파급 효과가 매우 큰 정책을
전문 관료 집단의 이름으로 발표하게 한 뒤
여론의 향방과 시장의 반응을 거리를 두고 지켜보겠다는 것입니다.

만약 정책이 성공적으로 시장을 안정시키면 그 성과를 자연스럽게 흡수하고, 만약 극심한 부작용이나 국민적 저항에 부딪힐 경우 “금융위에서 일련의 흐름을 보고 내놓은 대책”이라며 정치적 부담을 최소화할 수 있는 공간을 확보한 셈입니다.

결론적으로, 현재 이 정책은 금융 당국이 전면에 나서 추진하고
대통령실은 한발 물러서서 관망하는 독특한 모양새를 취하고 있습니다.
이는 정책의 초기 집행은 강력하겠지만
향후 시장 반응에 따라 그 방향성이 유연하게 혹은 급격하게 변할 수 있는
정치적 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 새로운 규제의 작동 원리: 다중 필터 시스템의 이해

그렇다면 6월 28일부터 우리를 마주할 새로운 규제는 정확히 어떻게 작동할까요?
본고에서 여러 차례 강조했듯, 이는 여러 겹의 필터를 통과해야 하는
다중 필터 시스템으로 이해해야 합니다.

제1 필터 – 절대적 대출 상한 필터: 신설된 주담대 6억 원 한도

2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 내에서 주택구입을 목적으로 하는 주택담보대출은, 주택 가격이나 개인의 소득과 상관없이 최대 6억 원까지만 가능합니다.

작동 방식의 구체적 예시는 다음과 같습니다.

• 사례 1 (20억 원 아파트): 서울 서초구의 20억 원 아파트를 구매한다고 가정해 봅시다. 6.27 대책 이전에는 LTV 50%와 DSR 한도를 충족하면 이론상 10억 원의 대출이 가능했습니다. 하지만 이제는 다른 조건을 따지기 전에, 대출의 최대 금액이 6억 원이라는 절대적인 천장에 막히게 됩니다.
• 사례 2 (15억 원 아파트): 경기도 성남의 15억 원 아파트를 구매하는 경우에도 마찬가지입니다. LTV나 DSR로 계산한 대출 가능액이 7억 원 이상 나오더라도, 이 필터에 의해 최종적으로 받을 수 있는 돈은 6억 원으로 제한됩니다.

제2 필터 – 비율 기반 대출액 산정 필터: LTV와 DSR (그리고 연쇄작용)

LTV(Loan To Value ratio) 필터는 집값 대비 대출금 비율입니다.
이번 대책으로 수도권·규제지역에서 생애 최초로 집을 사는 사람의 LTV는
80%에서 70%로 축소되었습니다.

DSR(Debt Service Ratio)은 소득 대비 갚아야 할 돈의 비율입니다.
여기에 이번에 신설된 수도권·규제지역 내 주담대 대출 만기 30년 이내 제한 규제가 강력한 연쇄작용을 일으킵니다.

보조 필터망 – 신용대출 및 다주택자 규제

부족한 계약금을 충당하던 영끌의 핵심 수단이었던 신용대출에
차주별 연소득 이내라는 한도를 설정했습니다.

또한 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입 목적의 주담대가 전면 금지(LTV 0%)됩니다.

갭투자의 핵심 고리 원천 봉쇄

이번 대책은 여러 장치를 통해 대출을 활용한 갭투자
즉 전세를 끼고 집을 사는 행위 자체를 원천적으로 어렵게 만듭니다.
특히, 자금이 부족한 매수자가 세입자의 전세 대출금을 이용해
주택 잔금을 치르던 핵심적인 방식이 이제 불가능해졌습니다.

이전까지 갭투자는 소유권 이전 조건부 전세대출이라는 제도를 통해 가능했습니다.
이는 매수자가 아직 소유권을 완전히 이전받지 못했더라도
장래에 소유주가 될 것이라는 전제하에 은행이 새로운 세입자에게 전세대출을 내주는 방식이었습니다.

하지만 6.27 대책으로 수도권·규제지역에서 이 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서
이 고리가 끊어졌습니다. 이 금지 조치는 기존 주택과 분양권 모두에 적용되며
다음과 같은 ‘닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐’의 딜레마를 만들어냅니다.

기존 주택 갭투자 시나리오

• 기존 방식: 매수자는 집주인과 매매계약을 체결한 뒤 새로운 세입자와 임대차계약을 맺습니다. 세입자는 이 계약을 근거로 은행에서 전세대출을 받아 매수자에게 보증금을 지급하고, 매수자는 이 돈으로 원래 집주인에게 잔금을 치러 소유권을 가져왔습니다.
• 변경된 방식: 이제 은행은 전세대출 심사 시, 임대차계약서상의 임대인(새로운 집주인이 될 사람)과 등기부등본상의 현재 소유주가 다른 경우 대출을 거절합니다. 결국 매수자는 세입자의 전세대출금을 받아야 잔금을 치러 소유권을 가져올 수 있는데, 은행은 매수자가 소유권자가 아니면 전세대출을 내주지 않는 상황에 빠집니다.

분양권 갭투자 시나리오

이 딜레마는 분양권 잔금 납부 시에 더욱 명확하게 나타납니다.

• 기존 방식: 분양권 보유자는 입주 시점에 맞춰 세입자를 구해 전세계약을 맺고, 세입자가 받은 전세대출금으로 건설사에 잔금을 납부하며 소유권 등기를 했습니다.
• 변경된 방식: 위와 동일한 논리로, 은행은 아직 등기부상 소유주가 건설사로 되어 있고 분양권 보유자가 소유주가 아닌 상태에서는 세입자에게 전세대출을 실행하지 않습니다. 이로써 분양권을 이용해 세입자의 전세대출금으로 잔금을 치르려던 모든 계획이 원천적으로 불가능해진 것입니다.

실거주 의무를 통한 이중 차단

설령 다른 방법으로 자금을 마련해 주택구입목적 주담대(잔금대출 포함)를 받는다 하더라도
이번 대책으로 신설된 수도권·규제지역 내 6개월 이내 전입 의무가
강력한 이중 차단 장치로 작동합니다.

이는 분양권의 잔금대출에도 동일하게 적용될 가능성이 매우 높아
대출을 받는 순간 집주인이 직접 입주해야 하므로
전세를 놓는 행위 자체가 불가능해집니다.

그렇다면 이처럼 강력하고 다층적인 규제는 우리 시장에 어떤 파장을 몰고 올까요?
이제부터는 6.27 대책이 각 시장 참여자에게 미칠 영향과 그로 인해 재편될 부동산 시장의 미래를 본격적으로 전망해 보겠습니다.

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