2028 부동산 슈퍼사이클: 공급 절벽이 부를 기회

최근 몇 년간 부동산 시장은 짙은 안갯속을 걷는 듯했습니다.

하지만 수면 아래에서는 우리가 상상하는 것 이상의
거대한 흐름이 조용하고 확실하게 다가오고 있습니다.
바로 피할 수 없는 공급 절벽이라는 쓰나미입니다.

특히 대한민국 심장부인 수도권에서
그 거대한 파도가 가장 먼저 시작될 것입니다.

오늘은 단순한 가격 등락 예측을 넘어서려 합니다.
앞으로 펼쳐질 부동산 시장의 근본적인 구조 변화에 대해
심도 깊게 이야기해보고자 합니다.

특히 2025년을 기점으로 명확해질 이 변화의 흐름 속에서
우리는 어떤 관점으로 시장을 바라봐야 할까요?
또 어떤 기회를 잡아야 할까요?

이것은 단순한 위기가 아닐 수 있습니다.
흐름을 이해하는 소수에게는 거대한 부의 재편을 의미하는
슈퍼사이클의 서막일 수 있기 때문입니다.

수도권 공급 절벽의 현실

부동산 시장을 움직이는 가장 근본적인 힘은
바로 수요와 공급의 원리입니다.
너무나 당연한 말이지만 우리는 종종
이 단순한 진리를 잊곤 합니다.

특히 공급의 특성을 정확히 이해하는 것은
미래 시장을 내다보는 가장 확실한 열쇠가 됩니다.

아파트라는 상품은 오늘 주문해서
내일 바로 받을 수 있는 것이 아닙니다.
땅을 확보하고 사업 계획을 세워 정부의 허가를 받는
즉 인허가 과정을 거쳐야 합니다.

이후 착공에 들어가 완공 후 입주하기까지
최소 3년에서 길게는 5년 이상의 시간이 걸립니다.

최근 몇 년간 높은 공사비와 불안정한 PF 시장
그리고 각종 규제가 겹치면서 건설사들은
새로운 사업에 쉽게 뛰어들지 못했습니다.
이는 신규 주택을 짓겠다는 인허가의 실종으로 이어졌습니다.

이러한 인허가 절벽 현상은 전국적으로 나타나고 있습니다.
하지만 그 파급력이 가장 치명적으로 작용할 곳은
단연 수도권이라 할 수 있습니다.

대한민국 인구의 절반이 거주하고
모든 경제 활동이 집중된 곳입니다.
수도권은 주택 수요가 항상 공급을 앞지르는 시장입니다.

이런 곳에서 2021년 중반부터 2024년 현재까지
사실상 3년간의 공급 파이프라인이 멈춰 섰습니다.
이는 가까운 미래에 시장의 수급 균형이 극단적으로
무너질 것을 예고하는 가장 강력한 신호입니다.

따라서 오늘의 분석은 이 수도권 시장의 변화에
초점을 맞춰 진행하겠습니다.

인허가라는 씨앗이 없었으니 3~4년 뒤가 문제입니다.
2025년부터 2028년까지 수도권은 우리가 살 수 있는
새 아파트 즉 입주 물량이 극심한 가뭄 상태에 빠질 것입니다.
이것은 거의 정해진 미래와도 같습니다.

1단계: 수도권 살기 좋은 집의 귀환

공급이 마르는 시기에는 시장의 선택 기준이 변합니다.
특히 끊임없이 수요가 몰리는 수도권에서는
‘내가 살고 싶은 좋은 집’이라는 본질적 가치가 빛을 발합니다.
우리는 이 시기를 ‘실거주장’이라고 부릅니다.

수도권의 새 아파트 공급이 뚝 끊기면
과연 어떤 현상이 나타날까요?
사람들의 시선은 자연스럽게 이미 지어진 아파트
그중에서도 가장 살기 좋은 곳으로 쏠리게 됩니다.

첫 번째 타깃은 단연 신축입니다.
깨끗하고 편리한 커뮤니티 시설을 갖추고
최신 평면 설계가 적용된 신축 아파트는 희소성이 높아집니다.
결과적으로 그 가치가 급등하게 될 것입니다.

공급이 많을 때는 흔한 선택지였던 신축 아파트가
공급 절벽 시대에는 모두가 원하는 선망의 대상이 됩니다.

두 번째는 우수한 주거 환경입니다.
단순히 새 아파트라는 사실을 넘어서
주변 환경의 가치가 매우 중요해집니다.
아이들 학교 보내기 좋은 곳이 대표적입니다.

백화점이나 대형 쇼핑몰이 가까운 곳
공원이나 녹지가 풍부해 쾌적한 곳이 주목받습니다.
즉 실제 돈을 쓰는 여성과 아이들의 삶을 풍요롭게 만드는
요소들이 가격을 결정하는 핵심 변수가 됩니다.

이 시기 수도권의 가격 상승은
마치 물감이 번지듯 확산됩니다.

가장 먼저 서울 핵심 지역의 신축 아파트 가격이 움직입니다.
이곳 가격이 너무 오르면 사람들은 서울 내 다른 지역이나
과천 분당 등 최선호 경기도 지역의 신축으로 눈을 돌립니다.
핵심지에서 약간 벗어나더라도 신축의 가치를 포기하지 못합니다.

그다음으로는 서울 핵심 지역의 5~10년 차 준신축 아파트로
수요가 옮겨가게 됩니다.
이어서 수도권 전반의 준신축으로 퍼져나가는 방식으로
수요가 확산될 것입니다.

이러한 실거주장에서는 복잡한 투자 공식을
고민할 필요가 없을지도 모릅니다.
내가 가진 예산 안에서 가장 살고 싶은 수도권의
가장 좋은 집을 선택하는 것이 최고의 투자가 될 수 있습니다.

2단계: 피할 수 없는 개발의 시대

실거주장이 성숙하며 전반적인 주택 가격을 끌어올리면
시장은 자연스럽게 다음 단계로 넘어갈 준비를 합니다.
바로 낡은 집을 허물고 새 집을 짓는 ‘개발장’의 시대입니다.

모든 개발 사업의 출발점은 사업성입니다.
즉 수익이 남아야 한다는 단순한 원칙에 따릅니다.
최근 공사비가 급등하며 많은 개발 사업이 멈춰 섰습니다.
하지만 시장 가격이 상승하면서 이 사업성이라는 저울은
다시 움직이기 시작합니다.

여기서 아주 중요한 포인트가 있습니다.
공사비 상승은 ‘비율(%)’이 아닌 고정된 금액(+)으로
작용한다는 점입니다.

아파트 한 채를 짓는 데 필요한 공사비가
2억 원 올랐다고 가정해 봅시다.

A 지역 즉 수도권 외곽의 경우를 보겠습니다.
기존 신축 아파트가 10억 원에 거래되던 곳입니다.
사업성을 맞추려면 분양가가 최소 12억 원은 되어야 합니다.
이는 무려 20%의 가격 상승이 필요합니다.

반면 B 지역 즉 서울 최상급지를 보겠습니다.
기존 신축 아파트가 30억 원에 거래되던 곳입니다.
이곳은 똑같이 2억 원이 올라 분양가가
32억 원이 되면 사업성이 확보됩니다.
필요한 가격 상승률은 약 6.7%에 불과합니다.

이는 서울 최상급지와 수도권 외곽 지역의
사업성 회복 속도가 근본적으로 다름을 의미합니다.
시장 회복기에 6~7% 가격 상승은 단기간에 가능하지만
20%의 상승은 훨씬 긴 시간을 필요로 합니다.

즉 개발 사업 역시 서울 핵심지에서 먼저 시작됩니다.
이후 점차 경기도와 인천 등 주변부로 확산될 수밖에 없는
구조를 가지고 있습니다.

3단계: 2028년 슈퍼사이클이 온다

지금까지 이야기한 공급 부족과 개발장으로의 전환은
사실 더 거대한 변화를 위한 전주곡에 불과할 수 있습니다.

2028년경부터 우리 부동산 시장은 역사상 한 번도
경험해보지 못한 거대한 도전에 직면하게 됩니다.
바로 슈퍼사이클의 도래입니다.

대한민국 아파트의 역사를 보면
1980년대 후반 88올림픽을 전후하여
폭발적인 양의 아파트가 공급되었습니다.

이때 지어진 수많은 아파트들이 2028년부터
본격적으로 재건축 연한인 40년을 맞이합니다.

문제는 그 규모입니다.
이 시기부터 매년 약 40만 채에 달하는 주택이
멸실 즉 철거 대상이 됩니다.
이러한 멸실의 파도는 전국적인 현상입니다.

하지만 새로운 집을 찾아 나서는 이주 수요의 압박이
가장 거셀 곳은 역시 수도권입니다.

한정된 땅에 끊임없이 수요가 몰리는 수도권에서
기존 주택의 대규모 멸실은 공급 부족을 더욱 심화시키는
강력한 촉매제가 될 것입니다.

정부가 신도시 하나를 건설해서 공급하는 물량이
고작 1년 치 멸실 물량을 겨우 감당하는 수준입니다.
그런데 이 멸실 쓰나미는 한 해로 끝나지 않고
몇 년간 계속해서 밀려옵니다.

결국 정부와 시장은 낡은 주택들을
계획적으로 부수고 새로 지을 수밖에 없습니다.
이는 전국적인 개발 붐 특히 수도권에서의 개발 사업이
선택이 아닌 필수가 됨을 의미합니다.

결론: 새로운 시대를 위한 나만의 지도

우리는 지금 부동산 시장의 거대한 패러다임 전환기
그 입구에 서 있습니다.
단기적인 변수에 일희일비하지 마십시오.

공급이라는 거스를 수 없는 흐름 특히 수도권에서 벌어질
극적인 변화를 이해하고 큰 그림을 그려야 할 때입니다.

앞으로 우리 앞에는 두 가지 큰 길이 놓여 있습니다.

첫째는 실거주 가치의 길입니다.
수도권의 공급 부족 시기 입지 좋은 곳의 신축 및
준신축 아파트에 실거주하며 자산 가치 상승을 누리는
안정적인 길입니다.

둘째는 개발 가치의 길입니다.
장기적인 관점에서 슈퍼사이클의 흐름에 올라타
수도권 내 재건축과 재개발 가능성을 품은 자산을
선점하는 길입니다.

어떤 길을 선택할지는 각자의 자금 여력과 투자 성향
그리고 삶의 목표에 따라 달라질 것입니다.
중요한 것은 외부의 소음에 흔들리지 않고
다가올 미래의 지도를 보며 나만의 방향을 설정하는 것입니다.

수도권의 공급 절벽과 슈퍼사이클이라는 거대한 파도는
준비된 자에게는 분명 위기가 아닌
엄청난 기회가 될 것입니다.

Related post

2013년 vs 2025년: 건설사 연쇄 부도 위기, 인허가 절벽으로 이어지는 ‘닮은 듯 다른’ 두 시기 비교 분석 숨겨진 보석 찾기, 부동산 틈새 지역 집중 분석 인천 부동산의 비밀: 왜 아파트가 아닌 ‘빌라’를 봐야 할까? 대출 규제 만능주의, 부동산 시장의 함정 사놓고 잊으면 끝? 진짜 투자는 장기 보유와 지속적 시장 주시다 당신만 모르는 전세가율의 진실: 거품을 측정하는 리트머스지 부동산 데이터는 두 달 늦다 : 과거 데이터로 현재 시장 판단, 왜 위험한가? 정보 시차의 함정 정책 신뢰도, 단기 부동산 규제가 갉아먹는 핵심 자산 주당순이익(EPS)의 두 얼굴 투자자가 꼭 알아야 할 함정들 하이브리드 증권의 두 얼굴, 전환사채 신주인수권부사채, 천사의 얼굴 뒤 악마의 속삭임? 완벽 공략! 사람에게 투자하라, 경영진만 제대로 봐도 주식 투자 절반은 성공이다 부동산 인허가 데이터, 시장 미래 예측의 가장 확실한 도구