재건축·재개발 투자 성공 방정식, 사업성 핵심 공식을 마스터하라

재건축 재개발 사업성 핵심 공식으로 미래 읽기

낡은 집들이 새 아파트로 변신하는 마법.
바로 재건축·재개발 이야기입니다.

많은 분들이 이런 사업에 관심을 가지시지만
“과연 저 사업이 잘 될까?”
“언제쯤 시작될까?” 하는 궁금증과 함께
막연한 어려움을 느끼시곤 합니다.

하지만 놀랍게도 이 복잡해 보이는
재건축·재개발 사업의 성공 가능성
즉 ‘사업성’을 예측하는 데에는
생각보다 단순하고 명쾌한
‘핵심 공식‘이 숨어있습니다.

오늘은 이 비밀스러운 공식을
함께 풀어보면서
어떻게 미래의 기회를 발견할 수 있을지
그 방법을 알아보겠습니다.

이 공식을 이해한다면
재건축·재개발 시장을 바라보는
새로운 눈이 열릴 것입니다.

재건축 재개발 사업 성공의 열쇠 사업성

재건축이나 재개발 이야기가 나올 때마다
빠지지 않고 등장하는 단어가
바로 ‘사업성’입니다.

이 사업성이 좋으냐 나쁘냐에 따라
사업의 운명이 갈리기도 하고
투자자들의 희비가 엇갈리기도 합니다.

그렇다면 이 ‘사업성’이라는 것은
대체 무엇일까요?

아주 쉽게 말해 “이 사업을 해서
과연 돈을 벌 수 있을까?” 하는
질문에 대한 답이라고 생각하시면 됩니다.

건설사와 조합원 모두에게
만족스러운 이익이 돌아갈 수 있을 만큼
충분한 가치가 창출될 수 있느냐가
핵심인 것입니다.

이 사업성은 단순히 운이나 감으로
결정되는 것이 아닙니다.

여기에는 분명한 경제적 계산이
깔려 있습니다.

얼마나 많은 비용이 들어가고
얼마나 많은 수익을 기대할 수 있는지
그리고 얼마나 효율적으로 사업을
추진할 수 있는지가
사업성을 좌우하는 중요한 요소가 됩니다.

이제 그 구체적인 계산법
즉 ‘핵심 공식‘을 만나볼 시간입니다.

사업성 황금 공식 전격 공개

재건축·재개발 사업성을 따져보는
‘황금 공식’ 과연 얼마나 복잡할까요?

놀랍게도 그 기본 원리는
우리가 초등학교 때 배웠던
덧셈 뺄셈 곱셈 수준으로
이해할 수 있습니다!

물론 실제 사업에서는
훨씬 더 많은 변수들을
고려해야 하지만
핵심 뼈대는 다음과 같습니다.

[ (새 아파트 예상 판매가)

(집 짓는 데 드는 총비용) ]
x (얼마나 더 넓게 많이 지을 수 있는가?)
= 개발 이익!

자 하나씩 쉽게 풀어볼까요?

새 아파트 예상 판매가 (일반 분양가)
재건축·재개발을 통해 새로 지은 아파트를
사람들에게 팔 때 평당 (또는 제곱미터당)
얼마를 받을 수 있을지 예상하는 금액입니다.

주변 새 아파트 시세나 시장 상황을
고려해서 정해지겠죠?

집 짓는 데 드는 총비용
(공사비 및 각종 사업비)
낡은 집을 허물고 새 아파트를 짓고
주변 환경을 정비하는 데 들어가는
모든 돈을 의미합니다.

여기에는 실제 공사비뿐만 아니라
사업을 진행하는 데 필요한
여러 가지 부대 비용들도 포함됩니다.

얼마나 더 넓게 많이 지을 수 있는가?
(용적률의 마법)
이것이 바로 ‘용적률’이라는 개념과
관련이 깊습니다.

용적률은 주어진 땅 면적 대비
얼마나 높고 넓게 건물을 지을 수 있는지를
나타내는 비율입니다.

똑같은 땅이라도 용적률이 높을수록
더 많은 세대의 아파트를 지을 수 있고
이는 곧 더 많은 판매 수익으로
이어질 수 있음을 의미합니다.

여기서 중요한 점은
한번 정해진 땅의 크기(대지 면적)나
허용된 용적률은 사업 중간에
쉽게 바뀌기 어렵다는 것입니다.

그렇다면 결국 사업성을 좌우하는
가장 큰 변수는 무엇일까요?

바로 ‘새 아파트 예상 판매가‘와
‘집 짓는 데 드는 총비용‘ 사이의
줄다리기입니다!

판매가는 최대한 높게
총비용은 최대한 낮게 유지해야
개발 이익이 커지고 사업성이
좋아지는 것입니다.

이 간단한 원리만 기억하셔도
재건축·재개발 시장을 보는 눈이
훨씬 밝아지실 겁니다.

공사비와 판매가의 사업성 줄다리기

최근 몇 년 사이 뉴스에서
“공사비가 너무 많이 올랐다”는 이야기
정말 많이 들어보셨을 겁니다.

시멘트 값 철근 값 같은 건축 자재비도 오르고
인건비도 만만치 않게 상승했습니다.

이렇게 ‘집 짓는 데 드는 총비용‘이
쑥 올라가면 재건축·재개발 사업성은
어떻게 될까요?

당연히 나빠질 수밖에 없습니다.
예전과 똑같은 가격에 새 아파트를 팔아서는
남는 게 없거나 오히려 손해를
볼 수도 있으니까요.

이럴 때 사업이 다시
‘될 만하게’ 만들려면 어떻게 해야 할까요?
정답은 간단합니다.

올라간 공사비만큼 혹은 그 이상으로
‘새 아파트 예상 판매가‘도 함께
올라주어야 합니다.

예를 들어 예전에는 평당 공사비가
500만 원이었고 예상 판매가가
2000만 원이어서 충분한 이익이
났다고 해봅시다.

그런데 이제 공사비가 평당 800만 원으로
올랐다면?

최소한 예상 판매가도 평당
2300만 원 이상으로 올라주어야
예전과 비슷한 수준의 사업성을
기대할 수 있는 것입니다.

이처럼 재건축·재개발 사업성은
고정된 것이 아니라 시장 상황에 따라
끊임없이 ‘밀고 당기기’를 하는
살아있는 존재와 같습니다.

공사비가 오르면 판매가가 그 뒤를
얼마나 잘 쫓아가 주느냐
이것이 바로 사업성의 명운을 가르는
핵심 포인트입니다.

2015년 재건축 시장 부활과 황금 공식

이런 ‘사업성 황금 공식‘이
실제 시장에서 어떻게 작용했을까요?

아주 흥미로운 과거 사례가 있습니다.
바로 2015년경부터 본격적으로
불붙기 시작했던 재건축 시장의
부활입니다.

그 이전 몇 년 동안 부동산 시장은
다소 침체되어 있었고
많은 재건축·재개발 사업들이
지지부진한 상태였습니다.

공사비는 그동안 꾸준히 올랐지만
새 아파트 가격은 그만큼
따라주지 못했기 때문이죠.

그런데 2013년을 지나면서
시장이 서서히 회복되기 시작했고
새 아파트 가격도 점차
상승하기 시작했습니다.

이때 ‘사업성 황금 공식‘에 대입해 보니
“어? 이제 슬슬 사업해도 괜찮겠는데?”
하는 계산이 나오기 시작한 것입니다.

예를 들어 과거 2000년대 중반에
재건축 사업이 활발했던 시절의
사업성을 기준으로 삼아봅시다.

그사이 공사비는 평당 수백만 원이
올랐습니다.

그렇다면 2015년경에 과거와
동일한 수준의 사업성을 확보하려면
새 아파트 분양가가 당시 시세보다
평당 최소 250만 원에서 300만 원 정도는
더 올라야 한다는 계산이 나왔던 것입니다.

그리고 실제로 시장 가격이
그 수준에 근접하거나
넘어서기 시작하면서
멈춰 있던 재건축·재개발 사업들이
하나둘씩 다시 시동을 걸기 시작했습니다.

이는 ‘사업성 황금 공식‘이 얼마나
현실적으로 시장의 흐름을 예측할 수 있는지를
보여주는 좋은 사례라고 할 수 있습니다.

멈췄던 사업의 사업성 부활 조건

한때는 사업성이 충분하다고 판단되어
추진되다가도 시장 상황이 나빠지면서
(예: 집값이 떨어져 예상 판매가가 낮아짐)
어쩔 수 없이 멈춰버린
재건축·재개발 사업들이 있습니다.

이런 사업들은 영원히
잠들어 버리는 걸까요?
그렇지 않습니다!

바로 ‘사업성 황금 공식‘에 따라
‘사업성 부활‘이라는 마법 같은 순간이
찾아올 수 있습니다.

핵심은 역시
‘새 아파트 예상 판매가‘의 회복입니다.
공사비는 이미 오른 상태이거나
계속 오르고 있겠죠.

하지만 주변 지역의 새 아파트 가격이
다시 상승하기 시작해서
과거 사업을 중단시켰던 가격 수준을 넘어
충분한 이익을 기대할 수 있는 수준까지
오른다면 어떻게 될까요?

네 맞습니다!
멈춰 있던 사업도 다시 추진될
동력을 얻게 되는 것입니다.

따라서 오랫동안 지지부진했던
재건축·재개발 구역이 있다면
그 지역의 현재 공사비 수준과
주변 새 아파트 시세를 비교해 보세요.

만약 “어? 이 정도면 충분히
사업하고도 남겠는데?” 하는
계산이 선다면 그곳은 머지않아
새로운 변화의 바람이 불어올
가능성이 높은 곳이라고
예측해 볼 수 있습니다.

예상치 못한 외부 변수의 영향

지금까지 ‘사업성 황금 공식‘이라는
비교적 명확한 계산법을 통해
재건축·재개발의 미래를 예측하는
방법을 알아봤습니다.

하지만 현실은 언제나 우리가 세운
계획대로만 흘러가지는 않습니다.

아무리 사업성 분석이
긍정적으로 나왔다고 해도

갑작스러운 세계 경제 위기나
국내 금융 시장의 급격한 변동
(예: 아주 높은 수준의 금리 인상)과 같은

예상치 못한 외부 변수가 발생하면
사업은 또다시 어려움에
직면할 수 있습니다.

이런 거대한 외부 변수까지
완벽하게 예측하고 통제하는 것은
사실상 불가능에 가깝습니다.

하지만 중요한 것은 이런 외부 충격이
지나가고 시장이 다시 안정을 찾게 되면
결국에는 앞서 살펴본
‘사업성 황금 공식‘의 논리가
다시 힘을 발휘하게 된다는 점입니다.

단기적인 풍랑에 잠시 흔들릴 수는 있지만
장기적으로는 경제적 타당성이라는
굳건한 기준이 시장의 방향을
결정짓는 경향이 있기 때문입니다.

사업성 황금 공식 미래를 보는 지혜

재건축·재개발 사업성은 언뜻
매우 복잡하고 전문가들만의
영역처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 오늘 함께 살펴본 것처럼
그 핵심 원리는 생각보다
단순하고 명쾌합니다.

‘새 아파트 예상 판매가‘와
‘집 짓는 데 드는 총비용‘
그리고 ‘얼마나 더 지을 수 있는가’라는
세 가지 요소의 균형을 이해하는 것이
전부라고 해도 과언이 아닙니다.

물론 이 공식 하나만으로 모든 것을
완벽하게 예측할 수는 없을 것입니다.

하지만 이 ‘사업성 황금 공식‘을
이해하고 시장을 바라본다면
적어도 남들보다 한발 앞서
재건축·재개발 시장의 잠재적인 기회를
발견하고 더 나아가 위험을 피해갈 수 있는
지혜로운 눈을 갖게 되실 겁니다.

복잡한 숫자 뒤에 숨겨진 단순한 진실
그것이 바로 미래를 여는
열쇠가 될 수 있습니다.

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