부동산 개발 호재와 악재? 힘의 서열을 알아야 산다

부동산 호재 악재 단순 비교의 위험성

부동산 시장의 미래를 가늠하려 할 때
우리는 수많은 정보의 파도에 휩싸입니다.
금리가 오르내리고 정부 정책이 발표됩니다.

새로운 지하철 노선 계획이 들려오고
대규모 개발에 대한 기대감이 부풀기도 합니다.
반대로 특정 지역의 공급 과잉이나
경기 침체 가능성에 대한 우려도 끊이지 않습니다.

많은 이들이 이러한 긍정적 소식과
부정적 소식들을 저울 위에 올려놓습니다.
그 개수를 단순 비교하며 시장의 방향을
예측하곤 합니다.

“좋은 소식이 세 개 나쁜 소식이 두 개니
결국 오르지 않겠어?”
과연 이런 계산법이 부동산 시장의 복잡한 움직임을
정확히 설명할 수 있을까요?

사실 시장에 영향을 미치는 요인들은
각기 다른 ‘영향력의 무게‘를 지닙니다.
단순한 덧셈 뺄셈으로는 그 진정한 힘을
가늠하기 어렵습니다.

마치 작은 조약돌 여러 개와 커다란 바위 하나의
무게가 다른 것과 같습니다.

부동산 시장 요인 묶음과 순서로 봐야 하는 이유

흔히 부동산 시장을 분석할 때
다양한 긍정적 요인과 부정적 요인을 나열합니다.
그 양을 비교하여 시장의 흐름을
판단하려는 시도가 많습니다.

하지만 이는 시장을 너무 단순하게
바라보는 접근일 수 있습니다.

부동산 시장에 영향을 미치는 요소들은
저마다 다른 힘과 영향 범위를 가집니다.
어떤 것은 다른 모든 것을 압도할 만큼
강력한 힘을 발휘하기도 합니다.

예를 들어 다음과 같은 상황을
상상해 봅시다.

긍정적 요소 A는 특정 동네에
유명 맛집거리가 조성된다는 소식입니다.
(동네 수준의 비교적 장기적인 좋은 소식)

긍정적 요소 B는 정부가 청년층의
첫 집 마련을 위한 대출 문턱을 낮춘다는 발표입니다.
(나라 전체의 단기적으로 시장을 움직일 수 있는 좋은 소식)

부정적 요소 X는 한국은행이 기준금리를
추가로 올린다는 결정입니다.
(나라 전체의 시장을 얼어붙게 할 수 있는 강력한 나쁜 소식)

부정적 요소 Y는 특정 아파트 단지 옆에
소규모 공장이 들어선다는 논의입니다.
(아파트 단지 수준의 장기적으로 신경 쓰이는 나쁜 소식)

이 네 가지 소식을 단순히 “좋은 소식 둘
나쁜 소식 둘이니 결국 시장은 제자리걸음”이라고
결론 내릴 수 없습니다.

이는 각 요소가 가진 영향력의 ‘급’ 또는
‘중요도 순서‘를 전혀 고려하지 않은 판단입니다.

기준금리 인상이라는 큰 흐름이 있습니다.
나라 전체 경제에 영향을 미치는 이 흐름은
특정 동네의 맛집거리 조성이라는
좋은 소식의 효과를 상당 부분 덮어버립니다.

또는 그 영향이 나타나는 시기를
늦출 수 있습니다.

반대로 정부가 파격적으로 대출 규제를 풀어준다면
웬만한 동네의 작은 악재 정도는
가볍게 무시될 수 있습니다.

시장 전체의 분위기를 뜨겁게
달굴 수도 있습니다.

다른 예시를 들어보겠습니다.
“몹시 배가 고파 기운이 없는 상황에서
길을 가다 5억 원이 든 돈 가방을 주웠다”고
가정해 봅시다.

“배고픔이라는 나쁜 일과 5억이라는 좋은 일이
동시에 생겼으니 결국 아무 일도 없는 것과 같다”고
말할 수 없을 것입니다.

이 두 사건은 우리 삶에 미치는 영향의 크기와
종류가 전혀 다르기 때문입니다.

부동산 시장의 영향력 서열 큰 흐름의 힘

부동산 시장에 영향을 미치는 요인들을
중요한 순서대로 정리해 보겠습니다.
그 ‘영향력의 서열’ 또는 ‘힘의 크기’를
더 명확하게 이해할 수 있습니다.

가장 강력한 영향 요인인 ‘큰 강줄기’는
나라 전체 경제 상황과 정부의 큰 정책 방향입니다.

금리 정책은 시장 전체에 풀리는 돈의 양과
돈을 빌리는 비용을 결정짓습니다.
중앙은행이 결정하는 기준금리의 오르내림과
그 흐름의 지속 기간이 핵심입니다.
이는 모든 경제 활동의 바탕이 되는 땅과 같습니다.

정부의 부동산 정책 방향도 중요합니다.
정부가 시장을 규제하려는지 활성화하려는지
혹은 주택 공급에 집중하는지 등입니다.

나라 전체의 큰 정책 방향은 시장의 물줄기를
바꾸는 결정적인 역할을 합니다.

세계 경제의 흐름 역시 무시할 수 없습니다.
국제 유가 환율 주요 국가들의 경제 성장률 등은
국내 경제와 부동산 시장에 큰 파도를 일으키거나
잔잔하게 만드는 외부적인 힘입니다.

중간 수준의 영향 요인인 ‘강의 지류’는
시장의 공급과 수요 그리고 관련 제도입니다.

주택 공급량 즉 새로 지어지는 집의 양은
시장의 균형을 맞추는 핵심 요소입니다.

특정 지역이나 나라 전체에 해당됩니다.
집을 구하려는 사람과 팔려는 집 사이의
균형입니다.

특히 앞으로 몇 년 뒤에 얼마나 많은 새집이 나올지를
보여주는 인허가 관련 수치는
매우 중요하게 다뤄집니다.

세금 제도는 투자 이익과 거래 비용에
직접적인 영향을 미칩니다.
집을 살 때 가지고 있을 때 팔 때 내는 세금입니다.
사람들의 행동을 바꾸게 만듭니다.

대출 규제는 집 살 때 빌릴 수 있는 돈의 한도를 조절합니다.
집을 사려는 사람들의 수를 통제하는
강력한 방법입니다.

상대적으로 작은 영향 요인인 실개천은
특정 지역의 좋은 소식이나
개별 아파트의 특징입니다.

교통망 개선은 특정 지역을 살기 좋은 곳으로
만드는 요소입니다.
새로운 지하철 노선 등이 해당됩니다.

대규모 개발 계획은 사람이 모여들고
지역 경제가 좋아지게 만듭니다.
새로운 도시 건설이나 큰 회사 유치 등입니다.
부동산 수요를 늘립니다.

학군 주변 편의시설 동네 분위기 등은
세부적인 요소입니다.
특정 아파트나 동네를 사람들이 얼마나
좋아하는지를 결정합니다.

이러한 영향력의 서열에서 더 큰 흐름을 만드는
상위 요소들이 존재합니다.
이들은 그 아래 작은 변화들에 우선하며
그 힘의 범위와 깊이가 훨씬 큽니다.

예를 들어 특정 동네에 지하철이 새로 생긴다는
좋은 소식(작은 영향 요인)이 있습니다.

하지만 나라 전체적으로 기준금리가 크게 오르고
(가장 강력한 영향 요인)
집 살 때 빌릴 수 있는 돈의 한도가 줄어드는
(중간 수준의 영향 요인) 상황이라고 합시다.

그러면 그 좋은 소식의 효과는 미미하거나
아예 나타나지 않을 가능성이 높습니다.

“1기 신도시의 낡은 아파트를 더 높이 지을 수 있게
해주는 문제”가 있습니다.

이는 “국민들에게 좋은 집을 충분히 공급해야 한다”는
더 큰 국가적 목표 아래에 있습니다.
상대적으로 작은 문제라고 보는 시각도
이러한 맥락입니다.

큰 그림을 보는 눈 부분보다 전체

부동산 시장을 올바르게 이해하고
미래를 내다보기 위해서는 넓은 시야가 필수적입니다.
다양한 요인들이 가진 ‘영향력 서열‘을 이해하고
‘큰 그림‘ 속에서 각 요소의 역할을
파악해야 합니다.

단순히 좋은 소식과 나쁜 소식의
개수를 세는 것이 아닙니다.

각 요소가 시장 전체 흐름에서
어느 정도의 무게를 가지는지 알아야 합니다.
다른 요소들과 어떤 관계를 맺고 있는지
입체적으로 파악해야 합니다.

큰 그림을 보기 위한 몇 가지 질문입니다.

이 소식은 나라 전체 경제에 영향을 미치는
큰 변화인가 아니면 특정 지역이나
아파트 단지에만 해당되는 작은 변화인가?

이 소식의 영향은 잠깐 나타났다가 사라질 것인가
아니면 오랫동안 시장에 영향을 미칠 것인가?

이 소식은 다른 더 강력한 흐름에 의해
그 효과가 약해지거나 반대로
더 커질 가능성은 없는가?

지금 부동산 시장을 움직이는 가장 핵심적인 힘은
무엇이며 그 힘의 방향은 앞으로
어떻게 바뀔 가능성이 있는가?

이러한 질문들을 통해 각 요소의
중요도를 가늠할 수 있습니다.

단순한 나열이 아닌 우선순위에 따른
분석을 할 수 있게 됩니다.
이는 마치 지도를 볼 때 큰 도시와
주요 도로를 먼저 확인하는 것과 같습니다.

그 후 그 주변의 작은 길과 건물들을
살펴보는 것과 같습니다.

영향력의 서열을 아는 자 시장의 맥을 짚는다

부동산 시장은 결코 단순한 덧셈 뺄셈으로
움직이지 않습니다.

좋은 소식과 나쁜 소식의 개수만으로는
파악할 수 없습니다.
그 안에는 보이지 않는 영향력의 순서
즉 ‘힘의 서열’이 존재합니다.

더 크고 근본적인 흐름이 그 아래
작은 물결들의 방향을 결정짓습니다.

따라서 성공적인 투자를 위해서는
통찰력이 필요합니다.

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